由“保项目”到兼顾“稳主体”
政策逻辑微调
房企出险以来，市场信心极速下挫，各方之间的信任不再，消费者也深受其害，企业限于资金压力，在房屋交付上也存在挑战，消费者所购房屋是否能够按时交房都面临很大不确定性，已购新房的消费者，由于看到企业深陷资金困境，项目工程进度迟缓，甚至已停工，复工迟迟难以推进，消费者收房遥遥无期，消费者内心的担忧更甚，一方面，已购房群体，本着避险的考虑，做出停贷决策，进而引发了停贷潮；另一方面，由于对房屋交付，房屋质量的担忧，对于购房观望情绪更浓，迟迟不敢做出决策，因此也导致了市场的冷清。
房屋交付关乎民生保障，关乎消费者切身利益，必然成为不能触碰的底线，因此，“保项目”成为政策重心和落脚点，2021年开始，救助政策开始发力，救助的主要方向在项目端，包括并购贷支持优质房企并购出险企业项目，并购贷不计入“三道红线”、鼓励AMC下场以市场化方式参与出险企业资产处置、设立地产纾困基金等方式促进项目风险的化解，促进保交付工作的顺利推进。“保项目”政策的目的明确，民生第一位，从项目端出发能直接触及消费者利益，保障消费者利益免受侵害，至于市场主体则并不在政策重点考虑的范围，还是寄希望市场主体以市场化的方式化解自身的风险，避免陷入道德风险，也避免重走老路，重蹈覆辙。
但是从政策推进及作用效果看，虽然政策也积极推进，但是以“项目”为主体的保障方式并未能有效及时化解市场风险，其一、由于风险仍在暴露，现有的“保项目”政策作用并不足以对冲企业风险的负面冲击；其二、寄托于市场化的方式化解风险，就必然需要遵循市场化的原则，利益为先，所以所能化解的风险范围是局限的；其三、地方为主的“保项目”举措，本身具有一定局限性，救助的范围，项目的选择、资金的筹集等都有不确定性，所以政策效果也同样存在局限。
在主体救助或纾困上，政策始终保持谨慎，“保主体”始终未在政策考虑的范畴内，即使有对企业纾困政策存在，适用对象也主要针对于经营稳健，优势明显的企业，包括并购贷款支持、中债增、国资入股等，但由于数量有限，市场风险并未能有效化解，任何突发事件的出现都有可能再度冲击略有修复的市场信心，作用微弱。
2022年11月开始，面对迟迟未有修复的市场行情，政策开始出现微妙变化，“稳主体”迹象开始出现，针对金融端的金融16条，第二支箭同时发力，有意稳定稳健型企业经营。23日，第二支箭扩容首批落地龙湖集团、美的置业、金辉控股，分别支持发行20亿元、15亿元、12亿元中期票据；23日，万科地产获交通银行1000亿元授信意向额度及融资服务，同时，交通银行也将为美的置业提供不超过200亿元人民币意向性授信额度，额度适用范围包括但不限于房地产开发贷款、债券投资、并购贷款、保函、供应链融资等。24日，碧桂园获得邮储银行500亿授信，预计仍将与其他银行签订战略合作协议。预计“第二支箭”、“金融 16条”或将持续发挥作用，促进市场信心的更快修复，稳定稳健型、代表企业经营，促进市场秩序更快恢复至合理状态。
市场已经见底了吗？
当前来看，政策端出现了向好迹象，稳健型企业正有序推进融资发债工作，倘若融资的量得到保障，融资支持能实质性落地，那么无疑将有助于市场信心的修复，进而促进市场带动更快转好。
当政策释放利好信号，大家也在猜想，是不是市场的底也已经出现？企业经营是不是也即将迎来转机？
其一、政策释放了利好信号，也在稳步有序推进，倘若力度能够保障，顺利落地执行，那么对于行业信心的修复，预期的扭转都将带来正向拉动；
其二、当前市场出现的问题，已不仅仅在于市场本身，其修复仍由多变量主导，倘若经济形势好转，疫情控制效果显著，消费者预期转好，市场的修复只是时间早晚的问题；
其三、政策底到市场底需要一个阶段，假设政策能够在当前能在当前基础上保持或加力，按照历史规律推演，2023年2季度，市场或能出现转好，市场底也或能出现，但是市场底出现后是不是仍会继续在底部盘整，盘整的时间有多久，都存在一些不确定性；
其四、即使政策底，市场底都出现，企业底也不一定会出现，或者说也不是所有企业都能瞬时解决企业本身的问题，已然处于风险中的企业也很难说能顺利度过困境，本身有既定优势的，稳健型的企业或能在其中实现经营改善，而这就决定了行业格局将会有新的变化；
其五、即使政策底，市场底，企业底都出现，也不代表行业总量会实现回归，总量下台阶也是必然的趋势，企业发展也不可能再走老路，靠金融杠杆撬动成长的路径也终将一去不返。
行业发展至今，已然进入到拐点期，这时就需要一些新的变革，新的模式，新的路径，推动房地产业在新阶段内肩负起新的历史使命，实现发展新面貌。
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