一、什么是不动产？
不动产漳州国税网，是指不能移动或者移动后会引起性质、形状改变的财产，包括建筑物、构筑物等。销售不动产，是指转让不动产所有权的业务活动。
建筑物，包括住宅、商业营业用房、办公楼等可供居住、工作或者进行其漳州国税网他活动的建造物。其中，住房，是指住宅、居民用房。
构筑物，包括道路、桥梁、隧道、水坝等建造物。
二、销售不动产税率是多少?
销售不动产税率11%，按简易计税方法的，征收率5%。
三、销售不动产的增值税纳税地点如何确定?
销售不动产应向不动产所在地主管税务机关申报纳税。
四、什么是房地产开发企业自行开发项目？
自行开发，是指在依法取得土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建设。
房地产开发企业以接盘等形式购入未完工的房地产项目继续开发后，以自己的名义立项销售的，属于销售自行开发的房地产项目。
五、房地产开发企业可以从销售额中扣除土地价款吗？
房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税的，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。
土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。
六、房地产开发企业对土地价款管理上要注意什么？
(一)应当取得省级以上(含省级)财政部门监(印)制的财政票据。
(二)应建立台账登记土地价款的扣除情况，扣除的土地价款不得超过纳税人实际支付的土地价款。
七、房地产开发企业什么情况下可以按简易计税方法计算税款？
(一)销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法计税。一经选择简易计税方法计税的，36个月内不得变更为一般计税方法计税。
(二)小规模纳税人。
八、房地产开发企业销售自行开发的房地产老项目有哪些特殊规定？
(一)房地产老项目是指漳州国税网：1.《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目；2.《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。
(二)一般纳税人选择按简易计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，不得扣除对应的土地价款。
(三)兼有一般计税方法计税、简易计税方法计税、免征增值税的房地产项目而无法划分不得抵扣的进项税额的，应以《建筑工程施工许可证》注明的“建设规模”为依据进行划分。
九、房地产开发企业需要预缴税款吗？
(一)采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。
(二)应预缴税款=预收款÷(1+11%或5%)×3%。适用一般计税方法计税的，按照11%的适用税率计算；适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。
(三)一般纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期向主管国税机关预缴税款。小规模纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期或主管国税机关核定的纳税期限向主管国税机关预缴税款。
十、房地产开发企业预缴税款未抵减完的如何处理？
房地产开发企业当期应纳税额抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。
以预缴税款抵减应纳税额，应以完税凭证作为合法有效凭证。
未按规定预缴或缴纳税款的，由主管国税机关按照《中华人民共和国税收征收管理法》及相关规定进行处理。
十一、房地产开发企业如何开具发票？
(一)销售自行开发的房地产项目，自行开具增值税发票。小规模纳税人应购买方需要，可以向主管国税机关申请代开增值税专用发票。
(二)销售自行开发的房地产项目，其2016年4月30日前收取并已向主管地税机关申报缴纳营业税的预收款，未开具营业税发票的，可以开具增值税普通发票，不得开具增值税专用发票。
(三)向其他个人销售自行开发的房地产项目，不得开具或申请代开增值税专用发票。
十二、个人转让其购买的住房，如何缴纳增值税？
个人(包括个体工商户和其他个人)将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征增值税。
个体工商户在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。其他个人应向住房所在地主管地税机关申报纳税。
十三、其他个人销售其取得(不含自建)的不动产(不含其购买的住房)如何缴纳增值税？
其他个人销售其取得(不含自建)的不动产(不含其购买的住房)，应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额，并向不动产所在地主管地税机关申报纳税。
十四、纳税人按规定从取得的全部价款和价外费用中扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价的，应取得什么凭证？
(一)税务部门监制的发票。
(二)法院判决书、裁定书、调解书，以及仲裁裁决书、公证债权文书。
(三)国家税务总局规定的其他凭证。
十五、个人销售自建自用住房如何缴纳增值税？
个人销售自建自用住房免征增值税。
十六、单位和个体工商户出租不动产如何缴纳增值税？
单位和个体工商户出租不动产(不含个体工商户出租住房)，按照5%的征收率计算应纳税额。个体工商户出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。
不动产所在地与机构所在地不在同一县(市、区)的，应向不动产所在地主管国税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。
不动产所在地与机构所在地在同一县(市、区)的，纳税人应向机构所在地主管国税机关申报纳税。
十七、其他个人出租不动产(包括住房)，应如何计算应纳税额？
其他个人出租不动产(不含住房)，按照5%的征收率计算应纳税额；其他个人出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额；其他个人应向不动产所在地主管地税机关申报纳税。
十八、纳税人销售取得的不动产和其他个人出租不动产可以在哪里代开发票？
纳税人销售取得的不动产和其他个人出租不动产的增值税，国家税务局暂委托地方税务局代为征收，所以发生上述业务可以到不动产所在地地方税务局代开发票。
(漳州市国家税务局)
